Por qué no se alquila sin contrato?
¿Sabías que el 40% de los dueños en Costa Rica enfrentan problemas legales con sus inquilinos por no seguir estos pasos? Hoy revelamos las 7 previsiones CLAVE que protegen tu propiedad y tu bolsillo, según las leyes actuales.
Alerta Legal
NUNCA alquiles sin contrato notariado
Protege tu propiedad con un contrato profesional
Alquilar una propiedad puede ser una excelente fuente de ingresos, pero también conlleva riesgos si no se toman las precauciones adecuadas. Desde morosidad hasta ocupaciones ilegales, muchos propietarios aprenden por las malas la importancia de proteger sus bienes.
Hoy, revelamos las 7 previsiones clave que todo dueño debe conocer para evitar problemas legales y financieros, según las leyes actuales de Costa Rica.
🔐 1. Contrato de Alquiler "A Prueba de Todo"
📜 Ley aplicable: Código Civil (Art. 1915)
Para contratos de más de 3 años, se exige escritura pública, pero incluso en alquileres más cortos, un contrato bien estructurado es vital.
🚨 Cláusulas NO negociables:
✔ Salida por impago: Define qué pasa si el inquilino no cumple.
✔ Ajuste anual basado en IPC: Evita conflictos por aumentos arbitrarios.
✔ Prohibición de subarriendo: Previene “inquilinos fantasmas”.
📌 Consejo profesional: Usa un contrato notariado para mayor seguridad.
💰 2. El Depósito NO Es Tu Dinero (Hasta que Sí)
📜 Ley aplicable: Ley 7527
Muchos dueños cometen el error de usar el depósito como si fuera parte de su renta, pero la ley es clara:
✔ Debe devolverse íntegro en 30 días si no hay daños.
✔ Cualquier deducción debe justificarse con fotos y presupuestos.
⚠️ Error común: Retener el depósito por “desgaste normal”. ¡Eso es ilegal!
🏠 3. El 'Dueño Ausente' Pierde (Casos Reales de Usucapión)
📜 Ley aplicable: Ley 7495 (Usucapión)
Si un inquilino ocupa tu propiedad por años sin contrato, puede reclamar derechos de posesión.
🛡️ Cómo protegerte:
✔ Visitas trimestrales documentadas (fotos, actas firmadas).
✔ Cláusula que permita inspecciones con 48h de aviso.
📌 Caso real: Un dueño en Alajuela perdió ₡4 millones en abogados por no supervisar su propiedad.
⏳ 4. Morosidad: Cómo Actuar SIN Violar la Ley
📜 Ley aplicable: Código Procesal Civil
Si el inquilino no paga, sigue estos pasos legales:
1️⃣ Notificación formal vía correo certificado.
2️⃣ Plazo de 10 días para regularizar.
3️⃣ Proceso de desahucio (3-6 meses si va a juicio).
💡 Truco profesional: Incluye una multa por mora del 1% diario (límite legal).
🔧 5. Reparaciones: ¿Quién Paga Qué?
📜 Regla de oro:
| Dueño paga | Inquilino paga |
|---|---|
| Estructura (techos, tuberías) | Daños por mal uso (paredes rayadas, cortinas rotas) |
📌 Documentación clave: Inventario fotográfico al inicio y final del contrato.
🛡️ 6. Seguro de Alquiler (El Secreto de los Expertos)
Muchos dueños no lo saben, pero un seguro de alquiler cubre:
✔ Daños estructurales por inquilinos.
✔ Pérdida de renta durante un desalojo judicial.
✔ Costos legales en disputas.
💸 Costo típico: 0.5% – 1% del valor anual del alquiler.
📆 7. Actualización Anual OBLIGATORIA
Revisa cada año:
✔ Pagos de servicios (que no queden a tu nombre).
✔ Impuestos municipales (evita embargos).
✔ Reglamentos de condominio (si aplica).
⚠️ Un descuido puede costarte miles en multas.
Alquilar en la era digital: proteger tu inmueble va más allá de firmar un contrato
Hoy en día, poner en alquiler una casa, apartamento, oficina o local comercial ya no se limita a tener un contrato impreso y unas fotos básicas. En la nueva era digital, donde la información circula en segundos, los riesgos también han evolucionado. Desde inquilinos problemáticos hasta daños estructurales sin seguimiento, los errores más costosos no siempre se ven al principio, pero se sienten al final.
Por eso, todo propietario que quiera cuidar su inmueble debe entender que el proceso de alquilar exige criterio empresarial, estrategia legal y una presencia profesional en línea. No se trata de llenar un espacio: se trata de proteger un patrimonio.
En Costa Rica, especialmente en zonas de alta rotación como San José, Heredia, Escazú o Liberia, muchos propietarios cometen el error de priorizar la urgencia por alquilar sobre la calidad del inquilino o la claridad del proceso. Esto genera un ciclo de desgaste, con reparaciones constantes, conflictos legales y pérdida de rentabilidad.
Uno de los puntos más sensibles es que muchos contratos están desactualizados o no contemplan temas modernos: subarriendos informales, responsabilidad por daños menores, o abandono anticipado sin penalidad clara. Peor aún, en propiedades comerciales, es común que el inquilino altere la estructura sin permisos ni asesoría técnica, lo que puede traer repercusiones legales para el dueño.
Por eso, hoy más que nunca, un contrato debe ir acompañado de un plan de seguimiento. Fotos con fecha del estado del inmueble, reportes de mantenimiento cada cierto tiempo y comunicación clara son prácticas básicas que muchos aún ignoran. La tecnología permite documentar todo esto sin complicarse, pero aún hace falta una cultura de prevención que se imponga sobre la costumbre de improvisar.
Además, está el tema de la reputación. Aunque sea un alquiler residencial o un local, tu propiedad habla por vos. Una publicación descuidada o sin información profesional genera desconfianza, atrae a los inquilinos equivocados y dificulta cualquier negociación.
La solución está en combinar lo mejor de ambos mundos: tu criterio como dueño, y las herramientas digitales que hoy están a tu alcance. Porque alquilar con estrategia no es solo una forma de cuidar lo tuyo, es una forma de asegurarte que tu propiedad trabaje para vos y no en tu contra.
